Kentsel dönüşüm, yalnızca binaların yenilenmesi değil, şehir yaşamının yeniden şekillenmesidir. Ancak bu sürecin en çok merak edilen konularından biri “Metrekare ve daire paylaşımı nasıl olacak?” sorusudur.
Üçay İnşaat olarak, her dönüşüm sürecinde adil paylaşım, şeffaf planlama ve hukuki güvenceyi temel alıyoruz. Bu yazıda, kentsel dönüşümde metrekare hesaplamasından daire dağılımına kadar tüm detayları açıklıyoruz.
🏙️ 1. Kentsel Dönüşümde Paylaşım Nedir?
Kentsel dönüşümde paylaşım, mevcut binadaki hak sahiplerinin yeni projede ne kadar metrekareye veya kaç daireye sahip olacağını belirleyen süreçtir.
Bu paylaşım; arsanın büyüklüğü, mevcut imar durumu, müteahhit ile yapılan kat karşılığı sözleşmesi ve belediyenin imar planları gibi birçok unsura bağlı olarak şekillenir.
Örneğin; bir parselde 1000 m² arsa varsa ve bu arsanın üzerine 2000 m² inşaat yapılabiliyorsa, genellikle bu inşaat alanı müteahhit ile hak sahipleri arasında belirli bir oranda bölüşülür.
Genel uygulamada bu oran, projeye ve bölgeye göre %50 – %60 aralığında değişir.
📏 2. Metrekare Hesabı Nasıl Yapılır?
Kentsel dönüşümde metrekare hesabı, sadece dairenin iç alanına göre değil, emsal değerlerine ve arsa payına göre yapılır.
- Arsa payı: Her malik, arsanın belirli bir oranına sahiptir. Bu oran, tapuda belirtilen paydır.
- Emsal değeri (KAKS): Arsanın üzerine inşa edilebilecek toplam inşaat alanını belirler.
- Ortak alanlar: Asansör, merdiven, otopark gibi alanlar toplam inşaat alanına dahil edilir.
Yeni projede bu değerler dikkate alınarak, hak sahiplerinin payları hesaplanır.
Burada önemli olan, herkesin arsa payı oranında eşit değerde bir yeni daireye sahip olabilmesidir.
Üçay İnşaat, her projede bu hesaplamaları şeffaf biçimde sunar; hak sahiplerine net, yazılı ve karşılaştırmalı metrekare tabloları ile bilgi verir.
🏢 3. Yeni Daireler Eskiye Göre Daha Küçük mü Olacak?
Bu, en sık sorulan sorulardan biridir.
Cevap: Her zaman değil. Ancak bazı durumlarda evet, yeni daireler eskisine göre daha küçük metrekarelerde olabilir. Bunun nedeni, yeni binaların modern inşaat standartları ve imar yönetmelikleridir.
Örneğin:
- Yeni binalarda yangın merdiveni, asansör boşluğu, depo, otopark alanı gibi zorunlu ortak alanlar yer alır.
- Bu alanlar toplam inşaat alanından düşülür, dolayısıyla net daire alanı bir miktar azalabilir.
- Fakat yeni daireler daha ferah, daha kullanışlı, yüksek tavanlı ve enerji verimli tasarımlara sahip olur.
Dolayısıyla, metrekare olarak küçülse de yaşam kalitesi ve daire değeri artar.
Üçay İnşaat olarak, her projede net ve brüt metrekare farkını açıklayarak hak sahiplerinin tam bilgilendirilmesini sağlıyoruz.
⚖️ 4. Daire Paylaşımı Nasıl Belirlenir?
Daire paylaşımı, hem matematiksel hesaplara hem de taraflar arası uzlaşmaya dayanır.
Genellikle şu adımlar izlenir:
- Arsa payları belirlenir. Tapuda kayıtlı oranlar dikkate alınır.
- Yeni inşaat alanı imar planına göre hesaplanır.
- Müteahhit ile kat karşılığı oranı belirlenir (örneğin %55 malik – %45 müteahhit).
- Her dairenin değeri, konumu, cephe, kat yüksekliği gibi faktörlerle değerlendirilir.
- Bağımsız bölüm dağılımı tarafların onayıyla tamamlanır.
Bu süreçte bağımsız değerleme raporu hazırlanması, adil paylaşımın garantisidir.
Üçay İnşaat, tüm projelerinde SPK onaylı değerleme firmalarıyla çalışarak bu süreci objektif şekilde yürütür.
🧾 5. Kat Karşılığı Oranı Nedir?
Kentsel dönüşümde “kat karşılığı oranı”, inşaat şirketi ile hak sahipleri arasındaki paylaşım yüzdesini ifade eder.
Bu oran, arsanın değeri, lokasyonu ve yapılacak projenin maliyeti gibi faktörlere göre değişir.
Genel olarak:
- Değerli bölgelerde (Kadıköy, Beşiktaş, Ataşehir vb.) oran genellikle %50 – %55 seviyesindedir.
- Daha az yoğun bölgelerde bu oran %60’a kadar çıkabilir.
Üçay İnşaat, projelerinde hak sahiplerinin çıkarlarını koruyarak, adil ve sürdürülebilir kat karşılığı oranları belirler.
🧠 6. Paylaşımda Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
Birçok kişi, “Yeni dairem kaç metrekare olacak?” sorusunun ötesinde, sürecin tamamında dikkat edilmesi gereken kritik noktaları gözden kaçırır.
İşte Üçay İnşaat’ın önerileri:
- Sözleşme öncesi detaylı fizibilite yapılmalı.
- İmar durumu ve yapı ruhsatı güncel olarak incelenmeli.
- Hak sahipleri arasında mutabakat sağlanmadan inşaata başlanmamalı.
- Tapu paylaşım planı, noter onaylı şekilde yapılmalı.
- Müteahhit seçimi, yalnızca teklif fiyatına değil; geçmiş projelere, mali güce ve referanslara göre yapılmalı.
Bu adımların eksiksiz yürütülmesi, hem hukuki hem ekonomik açıdan hak kaybını önler.
💬 7. Üçay İnşaat ile Güvenli ve Şeffaf Dönüşüm
Üçay İnşaat, yıllardır İstanbul genelinde yürüttüğü kentsel dönüşüm projelerinde, adil paylaşım ve şeffaf iletişim prensipleriyle öne çıkmaktadır.
Her projede:
- Hak sahiplerine birebir bilgilendirme yapılır,
- Metrekare hesapları dijital tablolarla gösterilir,
- Hukuki danışmanlık ücretsiz sağlanır,
- Teslim süresi ve daire değerleri sözleşmede net olarak tanımlanır.
Bu yaklaşım, Üçay İnşaat’ı sektörde güvenin simgesi haline getirmiştir.
🏡 8. Sonuç: Adil Paylaşım, Sağlam Gelecek
Kentsel dönüşümde metrekare ve daire paylaşımı, sürecin en kritik noktalarından biridir.
Yanlış yapılan bir paylaşım, yıllarca süren hukuki anlaşmazlıklara yol açabilir; doğru planlanan bir paylaşım ise tüm taraflar için kazanç sağlar.
Üçay İnşaat, her adımda şeffaflık, adalet ve mühendislik güvencesiyle hareket ederek; sadece bina değil, güvenli yaşam alanları inşa eder.
Eğer siz de kentsel dönüşüm sürecine dahil olmayı düşünüyorsanız, Üçay İnşaat uzman ekibiyle iletişime geçerek metrekare ve daire paylaşımında en doğru stratejiyi belirleyebilirsiniz.